管理会社の役割

現在、管理会社の役割はひと昔前の電話や訪問によるアナログ対応から、不動産テックの進化や多岐に及ぶサービス提供の普及により業務効率が格段に向上しています。
しかしながらオーナー様負担の管理委託手数料は数十年に及び軒並み改善されることがなく全国的に賃料の5%が平均とされています。

具体的に効率化された例でいいますと
①滞納保証サービス
②24時間サポートサービス
などが代表例で挙げられますが

上記の2点でいうと、予め保証会社の審査を通過した入居者様が契約時に保証料を支払う事により滞納時においても、賃料を保証会社が代位弁済するいわば保険のようなものです。

24時間サポートも同様に入居者様の保険的役割であり、自社、外注問わず24時間入居者様への緊急対応が可能となります。
となれば管理会社の入居時中の通常業務は、月1回、保証会社から定日振込まれる賃料を確認し、オーナー様へ送金する実務が大半をしめ、いわば管理画面より送金ボタンを押す確認作業となります。

無論、入居者様の退去時、募集時においては通常業務とは異なり、どの管理会社様においても退去立ち合いから、見積書の作成、工事手配、入居募集の更新などタイムリーな対応が必要となりますが、数年に及ぶ入居期間中の簡易業務と空室期間中の短期集中的な業務を比較した時、賃料の5%相当の月々の管理委託料は妥当なのでしょうか。

日本人は元来、変化に対し保守的な思考が系譜されているそうです。
全てにおいて「安かろう悪かろう」の思い込みは、時に適切な選択の判断を誤らせる一因にもなりかねません。
それは創業以来クライアント様に支持され続けている、わたしたちの提供サービスが証明しています。

企業は存続することでクライアント様の利益と財産を保全し続けなければなりません。
無論そこには利益確保は必須であります。

一方で、クライアント様に寄与するサービスの進化こそが、事業の収益を積み上げてゆく方向性であると私たちは考えています。

管理会社の選定

不動産投資は「購入は一日で成せます」が、その後の運用は、売却するまでの長い期間となります。
物件購入後、賃料収入が継続的に入るか、予定外の出費はないかなど、安定的に運用出来るかが重要です。
そのため、不動産管理会社の選定は最も重要であり、不動産投資の成否を決する鍵といっても過言ではありません。

下記のような覚えがあるオーナー様は、管理変更の見直しを考える時期かもしれません。

管理会社選定に失敗した事例

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上記のような事例が続いても、管理会社の変更を積極的に検討したことがあるオーナー様は実は多くありません。
その理由として

○　大手だから安心
○　販売会社とのつきあいがある
○　変えるのが面倒そうだ
○　忙しくて考える時間がない
○　特に不満はない
○　興味がなくて放置している

などがあげられます。

管理会社を比較する

では、「他社様と管理内容の比較をしたことがありますか？」と伺うと90％以上のオーナー様の答えはNOです。
2021年7月、大手不動産Ａ社が、過去10年に及ぶ架空工事の請求400件などを顧客におこなったとして2億8000万円の損害賠償請求の提訴を受けました。
A社側は、当時勤務していた派遣社員が担当した業務として会社ぐるみを否定、派遣元であったB社と損害金の3分の2を支払い、確認を怠っていた顧客側にも3分の1責任があるとして、和解案を提示しましたが顧客側はそれを蹴った形で裁判に発展した経緯となります。
裁判の争点は、両者間に存在するエビデンスが重要であり、10年という長期間で管理を一任していたとなると顧客側も明示できるエビデンスが乏しく、全額賠償は難しいのでは・・・と思えてしまいます。
このようなケースは一般の不動産オーナー様にも起こり得る事例であり、管理会社にどのような形で任せているのか、修繕の報告をどのように受けているのか多くのオーナー様に見直す機会となりました。
先述のとおり不動産管理会社の選定は不動産経営を継続する上で最も重要であり、まずは現在の管理会社と自らが選定した管理会社を比較する事が大切です。
管理会社を変更したことにより不動産経営が健全化され、数百万単位で経費の見直しが出来たという事例は、少なくないのです。